Sezon wynajmu mieszkań studentom jest w swoim apogeum- jeszcze niecały tydzień pozostał do rozpoczęcia roku akademickiego. Cała rzesza studentów przyjedzie do miasta, jedni już do swoich mieszkań, inni do wynajętych, inni na ostatnią chwilę liczyć będą na łut szczęścia.
Ci z właścicieli, którzy jeszcze nie wynajęli swoich mieszkań albo obniżają ceny, albo wbrew pozorom- utrzymują je na wysokim poziomie, licząc, że w ostatniej chwili znajdą się zainteresowani. Często działają już pod wpływem presji czasu i w napięciu, co może sprawić, że popełnią błędy, które ich, jako osób władających swoimi nieruchomościami, może wiele kosztować.
Jako Właściciel, możesz się przygotować i zabezpieczyć, by w czasie wynajmu czuć się bezpieczniej. Jak możesz tego dokonać? O tym w naszym tekście poniżej- przedstawimy 6 najważniejszych aspektów, na które właściciel powinien zwrócić uwagę, wynajmując swoje mieszkanie.
- Przygotuj odpowiednio mieszkanie
Rynek nieruchomości się zmienił (więcej na ten temat w moim tekście tutaj). Stał się niejako rynkiem najemcy, który coraz częściej dyktuje warunki i wymaga odpowiednich standardów. W związku z tym mieszkania, które były wynajmowanie przez lata, teraz miesiącami mogą stać puste, bo nie będzie po prostu na nie chętnych.
Rozwiązaniem jest obniżenie ceny najmu, jednak na dłuższą metę nie jest to dobre rozwiązanie- szczególnie jeśli obecna cena najmu jest rozsądna i nie naraża właściciela na ponoszenie dodatkowych kosztów (np. sama spłaca ratę mieszkania). Można zatem rozważyć odświeżenie mieszkania, czy jego doposażenie, żeby było ono atrakcyjniejsze dla przyszłego najemcy. Nikt nie mówi tutaj o generalnym remoncie- czasami pomalowanie ścian, czy wymiana części mebli pozwoli na zwiększenie standardu mieszkania i pozwoli mu na skuteczne konkurowanie z mieszkaniami prosto od dewelopera.
- Policz REALNE koszty wynajmu
Jeszcze na etapie poszukiwania najemcy (a nawet wcześniej) warto przemyśleć sprawę kosztów. Wiąże się to między innymi z oferowaniem mieszkania. Mało kto zwraca uwagę na to, że nie może zrzucać czynszu administracyjnego na najemcę (a robi tak zdecydowana większość wynajmujących). Wliczenie go w odstępne może się okazać również dobrym rozwiązaniem, ponieważ najemca będzie miał pełen ogląd na opłaty. Będzie wiedział, że płaci odstępne i media, i dla niego będzie to argument za tym, żeby mieszkanie wynająć. Co więcej, ułatwi mu to wyszukanie mieszkania na portalach i nie będzie musiał doliczać dodatkowych kwot do czynszu podanego w ogłoszeniu
Tak, wiem, podanie niższej ceny mieszkania w ogłoszeniu zwiększy ilość zainteresowanych. Trzeba jednak zadać sobie pytanie: czy chcemy mieć dużo osób zainteresowanych wynajmem, czy osób składających REALNE propozycje, a nie tylko oglądaczy?
Niektórzy w kosztach najmu biorą pod uwagę media. Wynajmujący zazwyczaj rozliczają media z najemcami na trzy sposoby:
1. Licząc ryczałtowo koszty mediów i wliczając je do odstępnego,
2. Zlecając płatność rachunków najemcy
3. Przepisując liczniki na najemcę.
W przypadku wynajmu mieszkania rozwiązanie trzecie wydaje się najrozsądniejszym rozwiązaniem, dzięki któremu w sytuacji, kiedy najemca przestaje płacić za media, są mu one odcinane. Jednak to rozwiązanie nie zawsze możliwe do wykorzystania (np. w wynajmie mieszkań na pokoje).
- Weryfikuj najemcę
Już nie raz słyszałam, że nie da się sprawdzić najemcy przed wynajmem. I tu Was zaskoczę- owszem, da się. Wystarczy tylko odrobina kreatywności i można się o najemcach naprawdę wiele dowiedzieć. I nie tylko o tym, kim są i co robią, ale o ich hobby, zainteresowaniach, stylu życia…
Takie informacje niewątpliwie pozwolą nam na chociaż częściowe zabezpieczenie się przed wynajęciem mieszkania komuś, kto np. ma ciągłe zatargi z policją, jest skory do awantur czy unika płatności. Ważne jest również poznanie źródła dochodu, by mieć pewność, że co miesiąc na nasze konto wpłynie odpowiednia ilość gotówki.
Nie, nie namawiam do przeglądania umów o pracę najemców (choć czasem się to praktykuje). Warto jednak wiedzieć, jaki jest zawód naszego przyszłego najemcy, czy też, jeśli pracuje i studiuje, jak chce godzić obie te rzeczy- bo mając pewien ogląd na konkretne grupy zawodowe, jesteśmy w stanie określić, czy będzie on wypłacalny, czy nie. Na 100% jednak nigdy się nie zabezpieczymy.
- Skrupulatnie spisuj umowę i pisz protokół zdawczo-odbiorczy
Tak, będę jak mantrę powtarzać: umowa przede wszystkim. Wszystko jest w porządku, kiedy jest w porządku, ale kiedy zaczynają się jakieś kłopoty i niesnaski, to umowa oraz ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje wszystko. No właśnie, ustawa o ochronie praw lokatorów… jest to dokument, w którym są zawarte prawa, jakie mają lokatorzy mieszkający w wynajętych nieruchomościach. I paradoksalnie, jest to dokument, który właścicielowi nie daje zbyt dużych szans na wygranie sporu, o ile ustalenia zawarte w umowie nie mówią inaczej i nie są to klauzule abuzywne.
W czasie wynajmu podpisanie i wypełnienie protokołu zdawczo-odbiorczego jest podstawą. Jest to zabezpieczenie dla obu stron, które brane jest pod uwagę przy przekazaniu lokalu najemcy oraz zdaniu go właścicielowi. Bez tego dokumentu niezwykle trudno jest udowodnić wystąpienie szkód w mieszkaniu, czy określenie, czy dane meble są własnością właściciela, czy najemcy.
Więcej o protokole zdawczo-odbiorczym pisałam w tekście tutaj
W czasie przekazania mieszkania warto również spisać stan liczników, który ma pomóc w rozliczeniach za media. Jest to element, który, mimo że oczywisty, wciąż często jest pomijany, przez co generuje wiele nieporozumień na linii właściciel-najemca.
UWAGA: kaucja- po co jest i jak jej używać
Wiele mówi się na temat kaucji, szczególnie że coraz częściej widzę przypadki jej nieprawidłowego używania. Jest to zabezpieczenie właściciela, który może z niej potrącić środki na naprawę uszkodzeń w mieszkaniu. Tak. Kaucja ma pokrywać zniszczenia w mieszkaniu.
Używanie kaucji do pokrycia płatności za ostatni miesiąc najmu, czy zabieranie kaucji w przypadku nieopłacenia mediów TO BŁĄD.
Ustawa o ochronie praw lokatorskich jasno mówi, jakie są zasady pobierania kaucji, terminy jej zwrotu, oraz przeznaczenie. Wysokość kaucji czy termin jej zwrotu może ustalić właściciel, jednak ustalenia te muszą pokrywać się z zapisami ustawy.
5. Najem okazjonalny sposobem na zabezpieczenie swoich interesów
Jednym z rozwiązań, które stosują właściciele mieszkań, to najem okazjonalny Jest to typowa umowa najmu z tym zastrzeżeniem, że zawiera ona oświadczenie najemcy (poświadczone notarialnie), że w razie niepłacenia opłat za mieszkanie określa on adres, pod który można delikwenta eksmitować z całym jego dobytkiem. Dzięki temu można przyspieszyć proces eksmisji i z poddaniem się rygorowi egzekucji udać się bezpośrednio do komornika, który będzie przeprowadzał cały proces.
Nie we wszystkich sytuacjach najem okazjonalny jest możliwy. Przede wszystkim, jest to rozwiązanie możliwe dla obywateli Rzeczpospolitej Polskiej, więc nie sprawdzi się przy najmie dla obcokrajowców.
Wiele osób nie zwraca uwagi na fakt, że w przypadku zmiany adresu do egzekucji, czy też przedłużania umowy najmu, koniecznie jest odnowienie najmu okazjonalnego. W przeciwnym wypadku może ono być nieskuteczne bądź utrudnić późniejszą egzekucję. Ważne jest również zachowanie odpowiednich terminów, szczególnie przy dostarczaniu dokumentów do notariusza oraz do urzędu skarbowego.
Uważam, że sprawę najmu okazjonalnego należy rozpatrywać indywidualnie, na konkretnych przypadkach. Wtedy można uzyskać wszystkie informacje, czy takie rozwiązanie sprawdzi się przy konkretnym najmie, czy może czasem warto z niego zrezygnować.
6. Wynajem mieszkania z pośrednikiem
Tak, wiem i rozumiem, że wiele osób uważa, że wynajęcie mieszkania jest proste, szczególnie w tym okresie, i że praca pośrednika nie jest potrzeba. Szanuję tę decyzję. Jednak w wielu przypadkach doświadczony pośrednik jest w stanie zapobiec wielu sytuacjom, które mogą wprowadzić właściciela w ogromne kłopoty.
Mają oni już doświadczenie w weryfikacji najemców, pisaniu odpowiednich ofert, oraz…prezentacji. Często w mieszkaniach dla studentów prezentacji może być kilkadziesiąt i o ile właściciel może pojawiać się odpowiednio często i pokazywać mieszkanie, to nie ma problemu. W wielu przypadkach właśnie właściciele zdradzali mi, że współpracują ze mną, ponieważ nie mają oni cierpliwości do rozmów z przyszłymi najemcami.
Dzięki odpowiedniej współpracy właściciela z pośrednikiem możliwe jest szybkie znalezienie odpowiedniego najemcy i podpisanie umowy chroniącej obie strony. Pozwoli ona na oszczędzenie czasu właściciela i czerpanie z jego mieszkania pod najem odpowiednich zysków.
Niewątpliwie wynajem mieszkania jest ważną i trudną operacją, umiejącą przysporzyć sporo stresu. Oddajemy w końcu swoją własność w obce ręce, przez co najemca musi stać się osobą godną zaufania. Współpraca z pośrednikiem może ten cały proces przyspieszyć oraz ułatwić.
Jakie sytuacje na rynku najmu mogą zaskoczyć zarówno najemcę, jak i wynajmującego, i jak się przed nimi ustrzec, o ile się da? O tym już niedługo.