Fotografia nieruchomości to aktualnie temat na topie, szczególnie w czasie, kiedy dużo częściej niż zazwyczaj zwracamy uwagę na obrazy. Dobrze zrobiona sesja może przyspieszyć sprzedaż lokalu. Czy profesjonalna sesja to wymysł pośrednika, czy narzędzie przydatne w sprzedaży nieruchomości? O tym, jakie są najczęstsze obiekcje klientów, na co warto zwrócić uwagę, i jak przygotować się do sesji podpowie nam dziś osoba, która na co dzień pracuje jako profesjonalny fotograf nieruchomości. Naszym gościem jest Katarzyna Kwiatkowska-Klima, właścicielka Bloom Art Studio.

BN: Witamy Cię serdecznie, Kasiu.
KKK: Dzień dobry, dziękuję bardzo za zaproszenie do rozmowy.
BN: Czym powinna się charakteryzować dobra fotografia nieruchomości?
KKK: Przede wszystkim, ma ona przyciągnąć klienta. Profesjonalne sesje fotograficzne nie tyle przedstawiają nieruchomość taką, jaka jest, ile pokazuje jej możliwości. Dlatego często w naszych sesjach przenosimy meble, zmieniamy układy – po to, by wydobyć jak najwięcej pozytywów.  Uruchomić wyobraźnię klienta, i pokazać mu, że w mieszkaniu można zrobić dużo więcej.
BN: Często słyszy się, że profesjonalna fotografia nieruchomości przydaje się przy dużych powierzchniach i drogich miejscach. Ile w tym prawdy?
KKK: Tak naprawdę to niewiele – muszę się z tym nie zgodzić. Duże mieszkania z potencjałem  nawet przy gorszych jakościowo zdjęciach da się sprzedać. A dobrze wykonane zdjęcia małych mieszkań i powierzchni mogą je diametralnie odmienić i przyspieszyć sprzedaż. Ważne, by na takiej małej powierzchni tak wszystko ustawić i sfotografować, by pokazać funkcjonalność małego mieszkania. Wtedy sprzedaż takiej nieruchomości jest prosta i przyjemna.
BN: Ty jako fotograf pracujesz z właścicielami, czy z pośrednikami? Czy osoby prywatne są zainteresowane sesjami zdjęciowymi swoich nieruchomości?
KKK: Współpracuję głównie z pośrednikami. Największa ich część ma swoje umowy na wyłączność, gdzie mają w pakietach profesjonalne sesje jako dodatkowy atut tej umowy. Pracuję też z tymi agentami, którzy działają na umowach otwartych. Wykonuję sesje również dla firm oferujących krótkoterminowy najem, architektów oraz bezpośrednio dla właścicieli. Tak naprawdę to wszystko zależy od zlecenia.
BN: Mówiąc o samej pracy – wolisz pracować wtedy, kiedy właściciele są w domu, czy preferujesz działania na lokalach nie zamieszkałych, gdzie możesz spokojnie pomyśleć nad wizją?
KKK: Zdecydowanie dla fotografa wygodniej jest, kiedy ma klucze, puste mieszkanie i może pracować bez presji czasu. W większości jednak działam w mieszkaniach, gdzie są właściciele.

BN: Jak się pracuje z właścicielem? Jest jednak stres, kiedy ktoś patrzy na ręce w czasie pracy…
KKK: To zależy od właściciela. Są tacy, którzy bardzo chętnie współpracują, pomagają przy układaniu kompozycji, bez problemu stosują się do moich wskazówek, usuwają nadmiar rzeczy z kardów. Z tymi pracuje się najlepiej. Niektórzy przy kolejnym pomieszczeniu zaczynają być znużeni i ruszają na kanapę przed TV, a ja mam wolną rękę. Inni mają ambiwalentny styl i już od początku zasiadają przed telewizorem. Są też i tacy, którzy nie pozwalają dotykać niczego, w stylu „proszę niczego nie ruszać”. Wtedy trzeba negocjować, tłumaczyć. Czasem się udaje, czasami wypracujemy kompromis, a czasem odpuszczam. Ostatni typ właściciela to właściciel nerwowy: denerwujący się na wszystko, a szczególnie jeśli nie zapytamy o zgodę na przeniesienie czegoś.
BN: Czy zdarzyło Ci się odmówić wykonania sesji?
KKK: Zdarzyło.
BN: Co było nie tak?
KKK: Hm… Nie było chemii z właścicielem. Nie zastosował się do próśb o przygotowanie mieszkania. Niestety, sprzątanie zajęłoby więcej czasu niż zrobienie sesji, więc musieliśmy ustalić nowy termin.
BN: Jak więc właściciel powinni przygotować mieszkanie do sesji?
KKK: Po pierwsze, musi być wysprzątane. I to nie byle jak, tylko faktycznie, właściciele powinni się  postarać. Jestem przeszczęśliwa, kiedy zastaję umyte okna i podłogi. Co jeszcze… Warto, by usunąć wszystkie rzeczy, które mówią coś o właścicielu: na przykład kosmetyki z łazienki, zdjęcia rodzinne, dyplomy dzieci. Ciekawe, magnesy z lodówki. Zdarzyła mi się jedna sesja, gdzie Pani miała dwie ściany dużej lodówki zasypane magnesami w psy, i nie pozwoliła ich ściągnąć… Na co jeszcze zwracam uwagę? Na wystające kable, które można ukryć.

BN: Czy takie zdjęcia później się przerabia?
KKK: Oczywiście, że tak. Pamiętajmy jednak, że to mają być kosmetyczne zmiany. Programy do obróbki nie służą temu, by diametralnie zmieniać wnętrze, tylko temu, by je delikatnie poprawić.
BN: Z jakimi obawami klientów spotkałaś się w czasie swojej pracy?
KKK: Tych obaw jest kilka, jeśli miałabym je wymieniać, mogłabym powiedzieć, że z całą pewnością klienci obawiają się ingerencji „obcych” w swoje mieszkanie. Tego, że będę im ustawiać i przestawiać. I oceniać. Prawda jest taka, że każdy ma swój gust, o którym się nie dyskutuje. Przyjeżdżając na sesję  mam wydobyć z mieszkania co najlepsze i na tym się skupiam.
BN: Czy po zakończonej sesji fotograficznej rzeczy, które przynosicie do klientów, zostają tam na stałe? Jak to jest w Twojej praktyce?
KKK: To zależy od właściciela oraz wcześniejszych z nim ustaleń. Mówi się, że jeśli wykonuje się usługę Home Stagingu na potrzeby sprzedaży, to nie powinna ona przekraczać dwóch procent wartości nieruchomości. Pytasz, jak to wygląda u mnie? W moim przypadku do rzadkości należy, żeby właściciel zatrzymywał rzeczy, które przywożę do sesji. Częściej zdarza się, że właściciele zgadzają się na pozostawienie zmienionych układów mebli, czy dają namówić się na odświeżenie ścian.
BN: Okej, pomówmy teraz o zdjęciach mieszkań do totalnego remontu. Czy też robisz takim mieszkaniom zdjęcia? Jak przygotować takie mieszkanie do zdjęć?
KKK: Oczywiście, że takie sesje wykonuję. W przypadku takich mieszkań najczęściej fotografujemy stan zastany, oczywiście po wysprzątaniu lokum i usunięciu z niego mebli, co pozwoli na pokazanie przestrzeni. Czasami pada decyzja na lekkie odświeżenie mieszkania, ale nie należy to do rutynowych czynności.
BN: A mieszkanie deweloperskie? Fotografujesz je puste, czy robisz pełny Home Staging?
KKK: W przypadku mieszkań deweloperskich najczęściej fotografuję je puste. Pamiętajmy, że dobrze wykonany Home Staging nadaje mieszkaniu funkcjonalności, a tutaj klient kupujący ma nieograniczone możliwości aranżacji. W mieszkaniach od dewelopera skupiam się uchwyceniu zalet nieruchomości, na przykład widoków z okna. Takie mieszkanie musi mieć zdjęcia z nieprześwietlonymi oknami. Fotografuję również bryłę budynku oraz części wspólne, które mają też duży wpływ na decyzję o zakupie. Czasami ciekawie przygotowane miejsca parkingowe, takie jak na przykład te na inwestycji przy ulicy Czarodziejskiej, które miałam przyjemność fotografować, potrafią niesamowicie uatrakcyjnić ofertę.

BN: Co Ciebie, jako fotografa, drażni w zdjęciach? Jakie są podstawowe błędy, na które natrafiasz? Zwracasz uwagę na otwarte toalety w łazienkach, o których się tyle mówi, że są podstawowym błędem?
KKK: Tak, otwarte toalety, to typowy błąd <śmiech> Moim konikiem jest zachowanie pionów. Dlatego rzucają mi się w oczy krzywe ściany. Krzywe, to znaczy nierównoległe do krawędzi zdjęcia. Jest tu jednak jeden paradoks. W przypadku, kiedy robimy zdjęcie pomieszczenia z boku, to zaczyna w nim grać pierwsze skrzypce perspektywa, która się zniekształca. I wtedy zaczynamy mieć nienaturalne długości na fotografii, rozciągnięte boki. Takie zdjęcia często są najbardziej popularne, ze względu na fakt, iż można w nich pokazać naprawdę dużo.
BN: Jak w takim razie unikać tej perspektywy?
KKK: Tu trzeba tworzyć kadry do tzw. zdjęć okładkowych, czyli zdjęcia na wprost. Minusem jednak takich zdjęć jest to, że pokazujemy na nim mniej pomieszczenia.
BN: A przeglądasz zdjęcia mieszkań? Na co jeszcze zwracasz uwagę?
KKK: Owszem, przeglądam, głównie po to, by się inspirować. Co przykuwa moją uwagę? Myślę, że fakt, że zdjęcia w ogłoszeniu powinny mieć konkretną kolejność, żeby zachować ciąg, i pokazywać historię. Czasami zdarza się, że te ciągi są zaburzone, nie wiemy, co z czego wynika, nie potrafimy sobie wyobrazić układu pomieszczeń.
BN: Nie zawsze jesteśmy w stanie pokazać całej historii, szczególnie przy ograniczeniach portali dotyczących ilości ładowanych zdjęć.
KKK: Zgadza się. Widać to w przypadkach dużych domów, gdzie jest wiele pokoi. Można to rozwiązać dosyć sprawnie: ładując większą ilość zdjęć na serwer zewnętrzny i umieszczając w ogłoszeniu linka. Wiem, że kilku pośredników tak robi.

BN: Jakie powinny być zdjęcia nieruchomości: przedstawiające najpiękniejsze elementy lokalu, czy pokazujące, jaka ona jest?
KKK: To bardzo dobre pytanie. Jest wiele szkół i wiele pomysłów. Wiemy, że obecnie ludzie kupują oczami, dlatego zrozumiałe by było, że mieszkanie dopracowane do ostatniego szczegółu i upiększone, szybciej się sprzeda. Paradoksalnie, jeśli różnica między stanem zastanym a stanem na zdjęciu jest zbyt duża, to klienci wychodzą z prezentacji zawiedzeni.
BN: Kto decyduje o rodzajach zdjęć pod konkretne mieszkanie? Ty, czy pośrednik?
KKK: Pośrednik. Przesyłam mu kilka wersji zdjęć, a on wybiera, które chce opublikować.
BN: Wracając do zawiedzionych klientów: jaki poziom retuszu jest akceptowalny?
KKK: Jak we wszystkim, trzeba zachować umiar. Tyczy się to też retuszu. Czasami rozświetlamy, ale nie możemy przesadzić, zmieniać kolorów ścian. Równie dobrze sprzedają się mieszkania ze zdjęciami odzwierciedlającymi stan rzeczywisty, dobrze wykadrowane i przygotowane w najwyższej jakości. Musimy wziąć pod uwagę swój czas oraz czas klienta. Im mniej mamy prezentacji niezakończonych umowami, tym dla nas lepiej.
BN: Ile potrzebujesz czasu, żeby wykonać sesję?
KKK: To jest bardzo zróżnicowane. Czasami mam 10-15 minut, żeby wykonać zdjęcia (przy współpracy z pośrednikami na umowach otwartych, gdzie za nami ustawiona jest kolejka kolejnych pośredników), ale najczęściej zdarza się, że pracuję koło 2-3 godzin. Wiele też zależy od tego, czy mam wykonać zdjęcia ogólne, czy również detale. Na czas sesji wpływa też ilość rzeczy, które musimy przekładać, przenosić, układać.
BN: Ile trwała Twoja najdłuższa sesja?
KKK: Najdłuższa sesja w przygotowanym apartamencie trwała siedem godzin, a domu dwa dni.

BN: A co powiesz o robieniu zdjęć nieruchomości telefonami? Teoretycznie technologia tak się rozwija, że już naprawdę wiele można wyciągnąć z aparatów urządzeń mobilnych…
KKK: Teoretycznie. Możliwości telefonu nie są takie jak dobrego aparatu fotograficznego. Często mówi się, że zdjęcia dobrze wyglądają na telefonie, to fakt. Niestety, wyglądają dobrze tylko na telefonie, a to za zasługą dobrego wyświetlacza, który robi całą robotę. Porównałabym do to jedzenia: możesz zjeść zupkę chińską z torebki, albo porządny posiłek w  dobrej restauracji. I tu, i tu się najesz, jednak jakość jest zdecydowanie inna. Wracając do zdjęć telefonem – ja je wykorzystuję jako źródło informacji od pośrednika o tym, jak wygląda mieszkanie. Dzięki temu mogę się przygotować do sesji, stworzyć sobie w głowie wcześniej wizję, przywieźć ze sobą potrzebne mi rzeczy.
BN: Będąc już w dziedzinie sprzętu, pomówmy jeszcze chwilę o wyposażeniu fotografa. Co należy do Twojego niezbędnika? Czy używasz lamp zewnętrznych do doświetlania pomieszczeń?
KKK: Najważniejsze rzeczy to aparat i ciężki statyw. Jeśli chodzi o oświetlenie, mam takie lampy, jednak rzadko je w pełni wykorzystuję. Wychodzę z założenia, że im mniej sztucznego światła, tym lepiej. Oczywiście, doświetlam pomieszczenia, jednak jest to zawsze minimum, tak, by jak najlepiej oddać wygląd lokalu. 
BN: A obiektywy?
KKK: Mam dwa, szerokokątny oraz długi, do fotografowania detali. Zamontowane na dwa aparaty, by przyspieszyć sesję i nie bawić się w ich ciągłe zmienianie, gdy przyjdzie mi do głowy nowy kadr.
BN: Dziękuję za rozmowę.
KKK: Dziękuję bardzo.