Stan prawny nieruchomości – dokumenty, dokumenty….



W zeszłym tygodniu pisaliśmy o księgach wieczystych – źródle wiedzy o stanie prawnym nieruchomości. Ale czy to jedyny dokument, który powinniśmy sprawdzić? Otóż…nie.


            Wpis o księgach wieczystych możecie znaleźć klikając TUTAJ


A wracając do tematu… W zależności od rodzaju nieruchomości sprawdzamy inne dokumenty. Dla działki niezbędne jest sprawdzenie aktualnej mapy i wypisu z rejestru gruntów. Tu też zapisy mogą być inne niż w Księdze Wieczystej, mogą być inne nazwiska, inne numery działek, inne areały. Więc przydałoby się dokonać korekty. Kolejne dokumenty…. plan zagospodarowania przestrzennego,  dokumenty spadkowe, zaświadczenia z urzędu skarbowego, pozwolenia na budowę, projekty techniczne i obiory budynku (oczywiście dla nieruchomości, których to dotyczy). Właściciel i kupujący chwytają się za głowy… A pośrednik siada i dłubie (jak świstak zawija w sreberka kawałek po kawałeczku 😊). Po to jest zatrudniony. Po to przydaje się jego wiedza i doświadczenie. 


Powiem rzecz, która dla niektórych jest obca: dokładne sprawdzenie stanu prawnego konieczne jest PRZED podpisaniem umowy pośrednictwa, a nie przed podpisaniem aktu notarialnego. Tak jak na sprzedaż domu/mieszkania trzeba go uporządkować/posprzątać, tak samo uporządkowanie stanu prawnego może mieć wpływ i na wartość nieruchomości i na szybkość jej sprzedaży.

Powiecie: nie wiemy kiedy sprzedamy, co teraz będziemy wszystko prostować, poczekamy na kupującego. No to podpowiem: zaszłości, które wychodzą tuż przed aktem notarialnym, albo… (o zgrozo!) na akcie mogą spowodować dość duże trudności w sprzedaży nieruchomości. Moje doświadczenia mówią, że sporo klientów nawet nie wie jaki dokładnie ma stan prawny własnej nieruchomości. Nie wierzycie? Oto kilka przykładów:

  1. SYTUACJA: Klient sprzedający działkę w dziale IV księgi wieczystej miał wpisaną hipotekę z 1908 roku na 35 złotych reńskich. W czasie rozmowy stwierdził, że jego działka jest nieobciążona, a wpis ten trzyma jako gadżet/ciekawostkę podnoszącą wartość nieruchomości.
    SKUTEK: Przez 3 miesiące załatwiałem dokumenty pozwalające na wykreślenie hipoteki.
  2. SYTUACJA: Klientka nie wiedziała, że w księdze wieczystej ma wpisaną hipotekę kaucyjną na kredyt bankowy. Była przekonana, że spłata kredytu kilka lat wcześniej automatycznie powoduje wykreślenie hipoteki.
    SKUTEK: Niepotrzebne zdenerwowanie właścicielki, kłótnia w banku, przedłużenie się sprzedaży (przez potrzebę skompletowania dokumentów i przedłożenie ich w banku), nieprzewidziane dodatkowe koszty w tym koszty wykreślenia hipoteki.
  3. SYTUACJA: Klient (firma) sprzedający dom miał wpisaną hipotekę przymusową na rzecz ZUS w wysokości 600 zł. „Po co mam spłacać już tą hipotekę?. Jak będzie klient to pójdę do kasy i wpłacę…”. Nie zgodziłem się. Zaleciłem szybkie załatwienie sprawy.
    SKUTEK: Klient rusza do ZUSu. Tam czeka 7 (słownie: siedem) tygodni czeka na odszukanie w urzędzie jego sprawy. Do tego 3 tygodnie procedury urzędowej. Niepotrzebne nerwy.
  4. SYTUACJA: Klientka chce sprzedać mieszkanie. Jest współwłaścicielką z drugą obcą sobie osobą, która zaginęła za granicą (przedstawiła dokumenty z próby poszukiwania jej w USA). Skoro „jej nie ma to ja chcę sprzedać mieszkanie”.
    SKUTEK: Procedura „uznania za zmarłego” współwłaścicielki w toku. Może to potrwać jeszcze kilka lat a to i tak nie oznacza, że może wziąć wszystkie pieniądze za mieszkanie.


Mam nadzieję, że już przekonałem Cię, że konieczne jest wykonanie analizy stanu prawnego nieruchomości. Przede wszystkim chodzi tu o to, aby wszelkie wątpliwości były UJAWNIONE (niekoniecznie rozwiązane) na początku oferowania nieruchomości; do czasu znalezienia klienta mamy czas na uregulowanie tego stanu prawnego. Poznając nieruchomość na samym początku nabywamy wiedzy, jak długo ewentualna transakcja może potrwać, i na ile takie rzeczy mają wpływ na wartość nieruchomości.  Niewątpliwie jakaś część „niespodzianek” może ujawnić się na akcie notarialnym, ale… wtedy już może być za późno na rozwiązywanie problemów.


Pośrednik jako doradca klienta doradzi właścicielowi czym trzeba zająć się od razu, a z czym można poczekać na klienta kupującego. I oczywiście podejmie on rozmowy, w jakim zakresie to właściciel będzie musiał uregulować sobie stan prawny nieruchomości, a w jakim zakresie pośrednik będzie mógł mu pomóc. Dopiero po tych uzgodnieniach można przystąpić do zawarcia umowy pośrednictwa i oferowania nieruchomości. Ale o tym w kolejnym felietonie.



Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *