Podpisanie umowy pośrednictwa jest jednym z ważniejszych elementów współpracy z pośrednikiem. Po poznaniu klienta, jego potrzeb oraz oczekiwań, oraz nieruchomości można przystąpić do omówienia i zawarcia umowy pośrednictwa. Mówi się, że papier przyjmie wszystko. Ale czy musi tak być?

Najczęściej jest tak, że to pośrednik przedstawia swój wzór umowy pośrednictwa. ALE! Nie ma czegoś takiego jak „standardowa umowa pośrednictwa”. Każda umowa pośrednictwa wynika z indywidualnych uzgodnień między klientem a pośrednikiem, i jest wersją pisaną tychże.

Zastanawiam się, skąd to się bierze. Może jest tak, że to pytania o umowę padają po to, by nie musieć się zagłębiać w te strony pełne niezrozumiałego tekstu.

Każdą umowę pośrednictwa należy przeczytać.

Dlaczego? Weźmy pod rozwagę fakt, że każda firma pośrednicząca ma swoje zasady działania. Dlatego z każdym pośrednikiem przede wszystkim należy ustalić jego zakres obowiązków. To że u sąsiada podstawą i oczywistością będzie pełna obsługa (pytanie, co to znaczy pełna obsługa), to nie znaczy, że i w tym konkretnym biurze będziemy obsłużeni tak samo, prawda?

Pośrednik może w swojej pracy ograniczyć się tylko do oferowania w Internecie, a może skupić się na szerszej ilości zagadnień związanych z nieruchomościami: przygotowanie transakcji z zebraniem dokumentów, ustalenie i „prostowanie” stanu prawnego, negocjacjami… No i co ważne: od ilości obowiązków pośrednika będzie zależeć jego wynagrodzenie.

Jak więc ten proces powinien przebiegać?

Najpierw ustalamy zakres obowiązków, zapoznajemy się z innymi zapisami w umowie pośrednictwa, ustalamy końcowy kształt umowy i.. podpisujemy ją. Proszę pamiętać, że Pośrednikowi nie wolno oferować w ogólnodostępnych źródłach Państwa nieruchomości bez zawartej umowy na piśmie.

Czasem się zdarza, że ktoś dzwoni i przez telefon pyta klienta, czy może oferować, albo prosi o przesłanie takiej „zgody” mailem.  Niestety. Prawo nie przewiduje takich przypadków, a zatem należy się zastanowić, czy na pewno mamy do czynienia z pośrednikiem. Czy chcemy, żeby nasza nieruchomość była sprzedawana „w ciemno” – ja uważam, że tak nie powinno być.

Pojawia się też jeszcze jedna kwestia: czy zawieramy „zwykła umowę” czy umowę „na wyłączność”. Umowa „wyłączna” generalnie oznacza, że współpracujemy tylko z jednym pośrednikiem. Powtórzę jeszcze raz: każda z tych umów może zawierać indywidualne zapisy a zatem ostateczne warunki i zasady działania wymagają indywidualnych ustaleń, omówienia i zrozumienia. Nie każda „wyłączność” oznacza to samo, a „zwykła umowa” nie zawsze oznacza pełną dowolność w podejmowaniu działań.

Niewątpliwie umowa „na wyłączność” jest umową bardziej pożądaną dla obu stron, mimo iż nazwa nie wskazuje, a klienci tak bardzo się jej obawiają. Mobilizuje pośrednika do intensywnej pracy, większego zaangażowania, a jednocześnie daje dużo szersze możliwości oferowania nieruchomości. Statystyki pokazują, że sprzedaż mieszkania „z wyłącznością” jest znacznie szybsza niż bez wyłączności. I niezwykle skuteczna. Ale konkretniej o wyłącznościach będę jeszcze pisać.

O wynagrodzeniu pośrednika słów kilka

Jako że jest związane z umową pośrednictwa, to napiszę parę swoich przemyśleń na ten temat. Wynagrodzenie pośrednika zwyczajowo przyjęte wynosi 6% plus podatek VAT (7,38% brutto) od ceny transakcyjnej. W zależności od rejonu Polski, wybranej firmy oraz indywidualnie zawartych uzgodnień stawkę tę płaci sprzedający lub kupujący lub sprzedający i kupujący w odpowiednich częściach. Taka stawka pozwala rzetelnie zająć się nieruchomością.

Ograniczenia (obniżanie) wynagrodzenia przede wszystkim odbije się na nieruchomości: wszak spora część tej kwoty będzie wydatkowana na reklamę, jej prawidłowe przyjęcie i sposób oferowania.

Dodatkowo, jeśli zależy nam na wsparciu pośrednika, na dzieleniu się przez niego jego wiedzą i doświadczeniem, to ciężko będzie oczekiwać zaangażowania przy sprzedaży nieruchomości, jeśli zaproponujemy 1000 zł czy też 1 %. Oczywiście każda stawka podlega negocjacjom w zależności od indywidualnych uzgodnień, ale… trudno pośrednikowi udzielić…. 80% rabatu. To na pewno wpłynie na jakość współpracy. A doskonale wiemy, że każdy chce najlepszej jakości. A jakość i bezpieczeństwo kosztuje.