Od kilku lat, najpierw dla wprawnego oka, teraz już dla wszystkich zaczął być widoczny trend dotyczący rynku nieruchomości. O wzroście cen za metr kwadratowy mieszkania na sprzedaż nie będę tu pisać, bo po pierwsze to truizm, po drugie, ma on swoje ekonomiczne podstawy, o których wypowiadać się chwilowo nie będę, bo ekspertem w tej materii nie jestem.
Dziś tekst o ryku najmu, na którym sytuacja się zmieniła. Czy na korzyść, czy niekorzyść- tego nie oceniam, bo wszystko zależy od punktu siedzenia. Mowa o rynku mieszkań na najem długoterminowy.
Co jest pewne: rynek najmu w Polsce się zmienił.
Dlaczego tak się dzieje, co spowodowało, że teraz tak łatwo, a zarazem trudno znaleźć mieszkanie na najem, i co popycha właścicieli do podejmowania decyzji warunkujących nam dzisiejszy rynek- na te pytania postaram się odpowiedzieć.
Cena (nie) adekwatna do mieszkania
Zauważalne jest, że ceny wynajmu mieszkań poszybowały w górę. Patrząc na sprawę oczami przeciętnego Kowalskiego, można by rzec, że się co poniektórym w … głowach poprzewracało. Jednak – i tu biję się w piersi, miało nie być o cenach sprzedażowych, a będzie- wysokie ceny sprzedaży, szczególnie u nas w Krakowie, powodują obecną sytuację. Właściciele kupują mieszkania drogo. Nie ma znaczenia, czy to gotówka, czy kredyt- bo z obiema sytuacjami się spotykamy. Kupione drogo „inwestycyjne” mieszkanie, żeby pracowało samo na siebie bądź chociaż spłacało raty kredytu (co niektórzy założyli, kupując mieszkania pod wynajem) w przeliczeniu na miesięczne odstępne wychodzi zdecydowanie drożej, niż kilka lat temu.
Inwestycja inwestycji nierówna
W wielu przypadkach okazuje się, że poniesione koszty zakupu nijak nie mają się do rzeczywistości, i właściciele podjęli nie do końca udaną decyzję inwestycyjną. Nie ma jednak recepty, żeby na nieruchomościach nie wyjść jak Zabłocki na mydle. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem, które trzeba wkalkulować w swoje działania. Nie jest łatwo znaleźć mieszkanie „inwestycyjne” – jeszcze dwa, trzy lata temu, żeby takie mieszkanie nabyć i mieć z niego profity wystarczało 250 tysięcy złotych (mowa tu o krakowskich realiach), teraz 350 tysięcy to kwota, gdzie rozważa się opłacalność inwestycji.
Remontowane czy nie?
Temat nieco powiązany z powyższym. Popularne ostatnimi czasu stało się kupowanie mieszkań do remontu, które później sprzedaje się dalej (flipping), bądź wykorzystuje się do najmu. O mieszkaniach deweloperskich jeszcze nie wspominam, zajmą swoje (nie)szlachetne miejsce w naszym zestawieniu. Wracając do remontów: jeżeli właściciel wcześniej nie miał styczności z remontami mieszkania (a większość jest w takiej sytuacji) czy też wykonywał remont dawno na innych warunkach, mógł doznać sporego szoku, kiedy okazywało się, że koszty remontu przekraczają wszelakie progi bólowe i czasowe.
Najczęstsze problemy dotyczące remontu, z którymi spotykam się w wynajmowanych mieszkaniach to:
1. Zbyt wysokie koszty remontu
2. Brak rozeznania w rynku w przypadku wyboru materiałów i rozwiązań
3. Problemy z dostępnością firm remontowych
4. Ceny robocizny
5. Urządzanie mieszkania w „wysokim standardzie”
Temat jest szeroki jak rzeka, więcej na temat remontów znajduje się w tekstach:
Wynajmujący wymagają
W porównaniu z ostatnim dziesięcioleciem, rynek samych najemców się zmienił. To nie tylko studenci, którzy potrzebują tylko skrawka ziemi na łóżko i biurko. Coraz częściej to osoby, które zarówno studiują i pracują, mają więc dużo lepsze możliwości finansowe. Coraz częściej zdarza się, że właściciele mieszkań na wynajem mają problem z wynajmem pokoi dwuosobowych, a „jedynki” schodzą bez problemu. Niesłabnącą popularnością cieszą się kawalerki, gdzie mieszkają studenci, pracownicy czy młode pary.
W związku z faktem, że do wydania mamy więcej, zaczynamy wybierać. Najemcy mają też z czego wybierać- przez cały rok mają pełną dostępność zarówno mieszkań z drugiej ręki, jak i prosto od dewelopera, dostosowanych bezpośrednio pod najem. To sprawia, że nieraz mieszkania, które od lat wynajmowały się bardzo szybko, teraz stoją puste. A dla właściciela „pustostan” to koszty.
Deweloper też ma wiele do powiedzenia
Boom na rynku pierwotnym ma znaczący wpływ na rynek najmu. Deweloperzy, mając korzystne warunki, prześcigają się w ilości zrealizowanych inwestycji. Dzięki temu (a może przez to, w zależności od punktu widzenia) na rynku pojawiła się porażająca ilość mieszkań, które właściciele wykończyli i od razu przeznaczyli pod najem. Sprawiło to, że standard mieszkań oferowanych do najmu się podniósł.
Mało kto wynajmie teraz mieszkanie w gorszym standardzie, mimo dobrej komunikacji, jeśli do wyboru będzie miał nowiusieńkie mieszkanie, świeżo wykończone, które kosztuje 200 złotych miesięcznie więcej, i ma się jeden czy dwa przystanki dalej do pracy, czy na uczelnie. Ba! Nieraz zdarza się, że -mówmy już o tych opisywanych wyżej- mieszkania te mają tę samą cenę. I tu dobry Boże nie pomoże, wybór jest prosty.
Flipperzy dołożyli swoje trzy grosze
Myślę, że temat flipperów jest dużo obszerniejszy, dlatego też tutaj wspomnę o nim tylko w kontekście najmu. Dla niewtajemniczonych: flipper to taka osoba, która kupuje mieszkanie, remontuje go bądź nie i sprzedaje zazwyczaj z zyskiem. W Krakowie coraz trudniej kupić czy wynająć mieszkanie posiadające 4 i więcej pokoi. Dlaczego? Bo w większości przypadków tego typu mieszkania zostały przekształcone… w mikro kawalerki.
Ma to swoje ekonomiczne uzasadnienie: 4 mikrokawalerki łatwiej sprzedać czy wynająć, niż 4 pokojowe mieszkanie, ROI jest wyższe, i mamy prawdopodobieństwo wystąpienia mniejszych pustostanów.
Rynek najmu w Polsce się zmienił. Na te zmiany wpływ ma wiele czynników. Prawdopodobnie, ten trend już się nie odwróci. Czy jest dobry, czy jest zły, zależy to od punktu widzenia. Mimo iż mamy nadpodaż mieszkań na wynajem, w takim mieście akademickim, jak Kraków, ciągle istnieje zapotrzebowanie na mieszkania.
Ciekawi jesteśmy, jak rynek będzie się zachowywał za kilka miesięcy.