Dziś kolejna część obowiązków pośrednika. Weźmiemy na tapetę kwestię analizy stanu prawnego nieruchomości.

W poprzednim felietonie, który znajdziesz TUTAJ omówione zostały spotkanie i obowiązki pośrednika w trakcie oględzin nieruchomości.  

Co już powinniśmy wiedzieć? Tak jak nie ma prawidłowego oferowania nieruchomości bez wizyty na nieruchomości, tak nie da się prawidłowo  oferować nieruchomości bez dogłębnej analizy stanu prawnego nieruchomości. Dlatego pośrednik, kiedy pojawia się u klienta powinien poprosić go o dokumenty potwierdzające własność. Pośrednik musi wiedzieć, czy rozmawia z Właścicielem nieruchomości, czy z jego pełnomocnikiem. Jeśli z pełnomocnikiem – to musi uzyskać informacje, jakiego rodzaju i do czego pełnomocnik ma umocowanie. Istnieje bowiem wiele rodzajów pełnomocnictw: na przykład do pokazywania nieruchomości czy do negocjacji kwoty transakcji. Pełnomocnictwa mogą być ustne, albo notarialne – włącznie ze sprzedażą nieruchomości.

Od rodzaju pełnomocnictwa będzie zależeć rodzaj ustaleń z pośrednikiem i ich dalsza współpraca.

Przechodząc do meritum: co pośrednikowi dają informacje z księgi wieczystej? Ogrom wiedzy o nieruchomości.  

Dział I – O KW

W dziale pierwszym pośrednik sprawdzi i porówna zastany opis nieruchomości ze stanem fizycznym nieruchomości. Nierzadko się zdarza, że opis nieruchomości jest inny niż nieruchomość w rzeczywistości. Co wtedy? Trzeba ustalić, kto, kiedy i po co dokonał zmian w nieruchomości. Dla pośrednika nie jest nowością, że stoi w 3-pokojowym mieszkaniu, a w księdze wieczystej zapisano dwa pokoje. Jednakże należy ustalić skąd się wziął trzeci pokój: może przez podział dużego pokoju, a może przez przyłączenie części powierzchni klatki schodowej. W obydwu tych przypadkach należy przedstawić dokumentację która potwierdza warunki tych działań. W przeciwnym wypadku, dla przyszłego kupującego może to rodzić wiele komplikacji. Takich przypadków można mnożyć bardzo wiele w zależności, czy mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu, udziałami w kamienicy, czy też mówimy o działkach czy domach wolnostojących.

Dział I- Sp KW

W tym dziale zapisane mamy przysługujące nam prawa w związku z posiadaniem nieruchomości. To ma znaczenie dla wartości gruntów np. czy mamy dojazd drogą gminną, czy… służebny. A może… w ogóle nie mamy dojazdu do działki.

  Dział II KW

W dziale II wpisani są właściciele nieruchomości. Można powiedzieć, że jeden właściciel to „prosty przypadek”. Jednakże „współwłasność małżeńska” w przypadku rozwodu małżonków może dość mocno skomplikować sytuację. A jeśli jest 10 współwłaścicieli? A jeśli część z nich nie żyje? A jeśli jedne ze współwłaścicieli mający tylko 4% nieruchomości jest nieznany z miejsca zamieszkania?

Każdy przypadek wymaga indywidualnego rozparzenia i przygotowania procesu sprzedaży. Każdy wpis może mieć wpływ na to jak szybko nieruchomość się sprzeda i za jaką cenę.

Dział III KW

Każdy zapis w tym dziale to obciążenie. Oznacza, że ktoś inny, ktoś obcy ma jakieś prawo do nieruchomości. Czasem to „tylko” prawo przejazdu i przechodu, czasem to obowiązek przesyłu dalej mediów, ale to także może być prawo zamieszkania w naszej nieruchomości. A co jeśli dział III zajmują wpisy komornicze??

Dział IV KW

Tutaj wpisane są hipoteki. Klienci w zasadzie tylko o to pytają: czy hipoteka jest „czysta”? To prawda, że obciążona hipoteka sprawia kłopoty przy sprzedaży. Ale to także należy sprawdzić jakiego rodzaju jest to hipoteka. Hipoteka bankowa (kredytowa) jest już zwyczajnym zapisem. Hipoteka na rzecz osób prywatnych lub hipoteki przymusowe to spory kłopot.

Tyle o Księdze Wieczystej. A to dopiero… początek sprawdzania stanu prawnego nieruchomości. Kolejne informacje w następnych wpisach.

Więcej informacji o księgach wieczystych znajdziecie Państwo w naszych artykułach, które pojawią się na początku lutego.